Le Bail commercial

Le bail commercial est un acte à part entière.

Il mérite d'être étudié à la loupe, car il conditionnera la valeur de votre acquisition, non seulement le temps du bail, mais aussi lors de sa cession.

Durée du bail

La durée du bail ne peut être inférieure à 9 ans.

Description des locaux

Il précise la description des locaux : dépendances, les locaux accessoires, les modalités d'accès, les conditions d'utilisation des parties communes... Il détermine les grosses réparations à faire si les locaux sont dits "pris en l'état" : dans ce cas, le locataire ne peut pas demander au bailleur d'effectuer les réparations. Destination des lieux - Il précise toutes les activités autorisées et les activités interdites, pour éviter tout litige ultérieur.

Fixation du loyer initial

Sur la bail, on définit le montant du loyer et éventuellement du pas-de-porte, le dépôt de garantie, l' échéance du loyer, la date de paiement du loyer, le paiement des charges ( en précisant leur montant et leur répartition entre le locataire et le bailleur) , la révision du loyer en cours de bail, et sa fréquence de révision.

Déplafonnement

Le loyer peut être déplafonné lorsque la valeur locative réelle a subi une variation de plus de 10% de la valeur de référence, lorsque le contrat de bail est prolongé tacitement après 12 ans, ou lorsqu'il est conclu dès l'origine pour une durée supérieure à 9 ans.

Clause de non concurrence

Elle peut empêcher le bailleur d'exercer, directement ou non, une activité concurrente du locataire.

Clause d'exclusivité

Elle peut interdire au bailleur de louer dans le même immeuble un local pour l'exercice d'activités similaires.

Répartition des travaux

Si rien n'est prévu dans le contrat, la loi prévoit que les gros travaux sont à la charge du bailleur et les travaux d'entretien courant sont à la charge du locataire.

Forme du congé

Le congé doit être donné au moins 6 mois avant l'échéance du contrat par acte d'huissier et en respectant l'inscription d'une mention spéciale. Cette forme est impérative. Les parties ne peuvent pas y déroger.

Droit au renouvellement

Renouvellement de droit pour le propriétaire du fonds effectivement exploité dans les lieux pendant les 3 ans précédents la demande. Les parties ne peuvent pas y déroger.

Résiliation par le locataire

le locataire peut résilier son bail aux conditions prévues dans le bail.

Résiliation par le bailleur

Le bailleur peut résilier le contrat à chaque échéance dans certains cas précis, tels : construction ou reconstruction de l'immeuble existant, surélévation ou encore exécution de travaux prescrits dans le cadre d'une opération de construction immobilière.

Clause résolutoire

Lorsqu'elle existe, cette clause permet aux parties de rompre leur contrat lorsque l'une d'entre elles ne respecte pas ses engagements (paiement du loyer, réalisation de travaux, exploitation...).

Clause de non rétablissement

Elle vise à interdire au locataire d'exercer la même activité dans un certain rayon géographique à la fin du bail.

Cession du bail avec le fonds de commerce

Le bailleur n'a pas le droit d'interdire la cession du bail à l'acquéreur du fonds de commerce exploité. Il lui est par contre possible de restreindre ce droit, par exemple en prévoyant une clause d'agrément, c'est-à-dire en demandant à être appelé à l'acte de cession. Il ne peut en aucun cas refuser la cession sans motif légitime et justifié.

Cession du bail sans le fonds de commerce

Une clause peut prévoir l'interdiction de céder le bail seul.

Clause de garantie solidaire

Cette clause vise à engager les locataires successifs du paiement des loyers même postérieurs à leur sortie des lieux,